Việc hình thành cấu trúc hàng không hai cực Tân Sơn Nhất – Long Thành là một trong những thay đổi hạ tầng lớn nhất định hình lại địa lý kinh tế TP.HCM mới. Với nhà đầu tư bất động sản, hai sân bay không loại trừ mà bổ trợ nhau, tạo ra hai vùng động lực riêng biệt.
Hai cực, hai vai trò
- Tân Sơn Nhất: diện tích 545,1 ha, năm 2023 phục vụ khoảng 40,7 triệu khách, được nâng lên 50 triệu khách vào 2030 với đất khoảng 791 ha; nhà ga T3 đã đưa vào khai thác. Đây là sân bay nội đô, gắn trực tiếp lõi trung tâm.
- Long Thành: giai đoạn 1 đang thi công, đóng vai trò siêu cảng hàng không quốc tế mới, gắn cực đổi mới sáng tạo phía Đông.
Sự kết hợp này tạo nên “cấu trúc hàng không hai cực” – Tân Sơn Nhất phục vụ nội đô và tuyến ngắn, Long Thành gánh vai trò trung chuyển quốc tế và hàng hóa.
Kết nối là chìa khóa giá trị
Điểm mấu chốt của mô hình hai cực là hạ tầng nối chúng lại:
- Tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành nối trung tâm tài chính với sân bay quốc tế.
- Trong danh mục TOD cấp vùng, ga Tân Sơn Nhất được xác định kết nối với Long Thành.
- Hệ liên kết Đông–Tây chạy từ ĐBSCL qua lõi trung tâm đến Cần Giờ – Vũng Tàu – Long Thành.
Chính các trục kết nối này – chứ không chỉ bản thân sân bay – mới là nơi giá trị bất động sản gia tăng mạnh nhất.
Cơ hội đầu tư
- Quanh Tân Sơn Nhất: bất động sản dịch vụ hàng không, thương mại, văn phòng, khách sạn; TOD vùng tại ga Tân Sơn Nhất.
- Hành lang Tân Sơn Nhất – Long Thành: bất động sản gắn tuyến đường sắt, các điểm TOD trung gian.
- Vùng cận Long Thành (phía Đông): logistics hàng không, khu công nghiệp công nghệ cao, đô thị dịch vụ, lưu trú.
Cần nhớ vùng TOD được xác định trong bán kính 1.000 m quanh ga, và giá đất quanh ga có thể tăng 20%–150% theo cơ chế thu hồi giá trị đất.
Hàm ý đầu tư và khuyến cáo
Hai cực hàng không mở ra hai loại cơ hội khác nhau: Tân Sơn Nhất mang tính “đô thị dịch vụ đã có cầu”, trong khi Long Thành mang tính “kỳ vọng tăng trưởng” với biên độ lớn hơn nhưng rủi ro tiến độ cao hơn.
Nhà đầu tư nên phân bổ theo khẩu vị rủi ro và tầm nhìn thời gian. Lưu ý: các tuyến kết nối và điểm TOD vẫn thuộc quy hoạch DỰ THẢO, chưa phê duyệt chính thức; riêng vùng quanh sân bay còn chịu ràng buộc tĩnh không và an ninh. Không nên xuống tiền chỉ dựa trên thông tin quy hoạch chưa được thông qua.
